[부동산학] 토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성

1. 부동성 (immobility)

부동산의 일부로 간주되는 건물 등은 인간의 힘에 의해 이동이 가능하나, 토지 그 자체는 움직일 수 없고 지리적 위치도 변화시킬 수 없다. 이러한 성질을 우리는 부동성(不動性) ? 위치의 고정성 또는 비이동성(非移動性)이라 한다.
즉, 토지는 인간의 힘으로서는 그 위치를 이동하지 못함으로 토지는 그 부동산에 의해 부동산의 거래와 지가형성을 국지화(局地化)하는 동시에 부동산의 거래의 장소(시장)를 매우 불안전하게 만들기도 한다. 이러한 특성은 법률상의 동산과 부동산을 구별하고 그 권리의 공시제도(登記制度)에 대한 이론적 근거가 된다. 이렇듯 부동산은 물리적 의미에서는 부동성이 되나 사회적 ? 경제적 의미에서는 입지(立地)의 가변성(可變性)이 있다는 점에 유의하여야 한다. 이러한 특성은 다음과 같은 부동성의 실익을 파생시키게 된다.

① 부동산과 동산을 구별하는 근거의 하나가 되고 있다. 즉, 부동산과 동산이 구별되는 이유는 부동산에는 부동성이 있는 외에 경제적 가치가 비교적 크며, 권리의 공시방법이 부동산과 다른 것(참고 : 권리의 공시방법을 동산과 달리하는 이유도 역시 부동산의 부동성에 있음)등이다. 물리적 이동을 전제로 하는 어떤 학리론이나 사고방식은 부동산에는 해당되지 않는 경우가 많다.

② 부동산활동의 대상이 되는 부동산이 부동성(不動性)을 지니고 있는데서 부동산활동을 임장활동(臨場活動)으로 만드는 경우가 많다. 즉, 필요한 경우에는 인간이 부동산 쪽으로 나갈 수밖에 없고 탁상에서의 분석 ? 판단은 불가능한 것이 원칙이며, 일반상품의 거래처럼 견본거래도 가능하지 않는 등 부동산의 거래활동을 특수하게 만든다.

③ 부동산활동 및 부동산현상을 국지화(局地化)한다. 부동산활동이 전개되는 공간은 지리적으로 한정되는 동시에, 부동산현상(가격현상 등)도 국지적으로 그 모습을 달리하는 경우가 많다.

④ 부동산의 시장을 추상적으로 만든다. 시장이란 어떤 재화(또는 용역)를 자유롭게 거래할 수 있는 수요 ? 공급의 총체, 또는 그러한 거래자들이 매매와 가격결정을 행하는 조직을 말한다. 이러한 시장에는 거래의 주체자들이 일정한 시간에 일정한 장소에 모여서 현실적으로 거래를 행하는 장소 또는 시설을 의미하는 구체적 시장과 그렇지 않는 추상적 시장이 있는데, 부동산의 경우에는 부동성의 특성 때문에 후자에 속한다고 할 수 있다.

⑤ 부동산활동을 정보활동으로 만든다는 것 등이 부동산의 부동성(不動性)이다.

2. 영속성(Indestructibility)

토…(생략)

① 감가상각은 건물에만 해당되나, 축대(築臺)와 같은 토지 자본부분의 경우도 대상이 된다.

② 토지수익 등의 유용성은 영속적이고 건물은 반영속적이다.

③ 부동산활동의 장기적 배려를 필연적으로 요구하게 된다.

④ 소모를 전제로 하는 재생산이론이냐 사고방식은 물리적 토지에는 해당되지 아니한다.

3. 부증성(Unproductivity)